Immobilienfinanzierung – Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Kindern reichen ein paar Striche, um das Traumhaus zu Papier zu bringen, meist mit qualmendem Schornstein und Spitzdach. Später nehmen die eigenen vier Wände dann zumindest gedanklich konkretere Formen an und zwei Fragen prägen das Planspiel: Kann ich mir überhaupt eine Immobilie leisten und wenn ja, „wie viel“ Haus ist finanzierbar? Die Antworten darauf ergeben sich nicht von jetzt auf gleich. Eine solide Finanzplanung kostet Zeit, sorgt auf der anderen Seite aber für die Gewissheit, sich nicht zu übernehmen.

Der Finanzierungsbedarf: das Eigenkapital

Ein Großteil der Finanzplanung findet am Schreib- oder Küchentisch statt. Als Hilfsmittel dienen in dieser Phase noch eine Tabellenkalkulation oder ein Blatt Papier und ein Bleistift. Notiert werden sollten alle finanziellen Mittel, die als Eigenkapital in den Bau oder den Kauf einer Immobilie fließen können. Fantasiewerte haben in dieser Liste nichts verloren. Hier zählen ausschließlich Fakten. Welche Posten als Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht werden können, lässt sich relativ leicht überblicken – vorausgesetzt, die Papiere sind auf dem neuesten Stand.

Als Eigenkapital gelten in erster Linie:

• Sparguthaben: Dazu zählt das Guthaben auf dem Sparbuch und dem Tagesgeldkonto. Einkalkuliert werden kann darüber hinaus auch Festgeld.
• Bargeld: Diese Position kann vernachlässigt werden, weil der Barbestand meist eher gering ist.
• Wertpapiere: Sparer, die in Fonds, Aktien oder andere Wertpapiere investieren, listen auch das aktuelle Depotvermögen.
• Bausparvertrag: Die meisten Verbraucher schließen schon früh einen Bausparvertrag ab und schaffen sich auf diese Weise eine kleine Grundlage für das Traumhaus. Hier kommt es darauf an, ob das Geld bereits zur Verfügung steht oder wie lange noch gespart werden muss, ehe der Vertrag zuteilungsreif ist.
• Muskelhypothek: Die eigene Arbeitskraft zählt zum Eigenkapital, ebenso die Hilfe von Freunden und Verwandten. Dieser Punkt ist ein wenig heikel, weil sich die Eigenleistung im Vorfeld nur schwer einschätzen lässt. Zudem muss jeder Helfer gemeldet und versichert werden, was wiederum mit Kosten verbunden ist.

Der Finanzierungsbedarf: die finanzielle Belastbarkeit

Die eigenen finanziellen Mittel reichen allerdings nur selten aus, um ein Haus kaufen oder bauen zu können. Ganz ohne Kredit bzw. Kredite schaffen es nur die Wenigsten, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Diese Darlehen müssen später bedient werden. Sprich: Es muss Monat für Monat ein fester Betrag für die Baufinanzierung eingeplant werden. Aufschluss darüber, wie hoch diese Belastung sein darf, gibt eine Einnahmen-Ausgaben-Liste.

Den Löwenanteil auf der Habenseite macht üblicherweise das Einkommen aus. Hinzu kommen gegebenenfalls Einnahmen aus Vermietungen oder Verpachtungen, Kapitalerträge, Renten oder sonstige Leistungen. Sofern es sich dabei um zeitlich begrenzte Zahlungen handelt, dürfen sie nicht für die gesamte Finanzierung eingeplant werden. Sonst ergibt sich irgendwann eine Schieflage, die nur schwer überbrückt werden kann. Auf der anderen Seite werden die Ausgaben aufgeführt: Lebenshaltung – für diesen Posten gib es Pauschalen, mit denen Banken bei der Bonitätsprüfung arbeiten – Miete (zumindest so lange, bis die eigene Immobilie bezogen werden kann), Nebenkosten, Telefon, Handy, Digitalfernsehen, Vereine, Versicherungen, Hobbys, Zigaretten, Haustiere, bereits vorhandene Kreditverpflichtungen und Unterhaltszahlungen.

Unter dem Strich ergibt sich für jede der beiden Spalten eine Zahl. Zieht man nun die Ausgaben von den Einnahmen ab, sollte ein positiver Wert bleiben. Rein theoretisch könnte der Differenzbetrag jetzt komplett für die Baufinanzierung verplant werden. Praktisch hingegen gibt es immer mal wieder Ausgaben, die nicht im Budget vorgesehen sind. Von daher sollte ein Polster eingeplant werden, um bei einem Defekt am Auto oder der Reparatur der Waschmaschine nicht gleich zu rotieren. Auf Kante zu nähen machte also wenig Sinn. Das gilt bei jeder Finanzierung.

Finanzierung: die maximale Kreditsumme

Nachdem nun fleißig gerechnet wurde, haben angehende Bauherren respektive Hauskäufer zwei Werte zur Hand, die darüber entscheiden, wie viel Immobilie sie sich leisten können bzw. wie hoch das Darlehen maximal sein darf. Aus dem Stegreif lassen sich die Zahlen leider nicht in Form gießen. Dafür ist die Berechnung dann doch zu kompliziert. Abhilfe schaffen Finanzierungsrechner im Internet. Dazu ein Beispiel:

• Gute Finanzierungsrechner berücksichtigen den Sollzins und die anfängliche Tilgung. Ausgehend von 650 Euro, die monatlich investiert werden können, 50.000 Euro Eigenkapital, einer anfänglichen Tilgung von 2,0 Prozent, einem Sollzinssatz von 4,0 Prozent und einer Zinsbindung von zehn Jahren kann bei dieser Musterrechnung ein Kredit von 130.000 Euro bedient werden. Ohne Nebenkosten – dazu gleich mehr – dürften also maximal 180.000 für die Immobilie veranschlagt werden. Bei 750 Euro pro Monat wären es bereits 200.000 Euro.

Die Rechnung basiert auf einer recht simplen Formel:

• Der Betrag, der monatlich aufgebracht werden kann, mal 12 Monate mal 100 geteilt durch Zinssatz plus Tilgung (jeweils in Prozent)

Das vorhin genannte Beispiel ergibt: 650 x 12 x 100 / 2 + 4 = 780.000 / 6 = 130.000 Euro. Hinzu kommt das Eigenkapital.

Finanzierung: die Nebenkosten

Unberücksichtigt bleiben bei diesen Zahlen die Nebenkosten. Sie fallen unabhängig davon an, ob das Haus nun neu gebaut oder gekauft und renoviert wird. Sie müssen dementsprechend in die Kalkulation einfließen und machen im Schnitt knapp zehn Prozent des eigentlichen Kaufpreises aus. Ganz oben auf der Liste steht die Grunderwerbssteuer, die bis zu 5,5 Prozent betragen kann. Bei einem Objekt im Wert von 200.000 Euro und einem Steuersatz von 5,0 Prozent, müssten demnach 10.000 Euro abgeführt werden.

Hinzu kommen die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt, wobei auch hier regionale Unterschiede zu beachten sind – zumindest für den Eintrag in das Grundbuch. Experten gehen für diese beiden Positionen von etwa 1,5 Prozent aus. Sollte man einen Makler beauftragt haben, ein passendes Grundstück oder eine Immobilie zu finden, werden zwischen 3,5 und 7,0 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer fällig. Nimmt man es ganz genau, zählen auch der Umzug und die Möbel, die neu angeschafft werden müssen, zu den Nebenkosten. Kurzum: Es summiert sich.

Finanzierung: Fördermöglichkeiten ausloten

Um die Kosten insgesamt so niedrig wie möglich zu halten, bietet es sich an, Fördermöglichkeiten auszuloten. EU, Bund, Länder und teils auch die Landkreise und Gemeinden halten eine Reihe von Fördertöpfen für Häuslebauer und Hauskäufer parat, meist in Form günstiger Kredite oder einmaliger Zuschüsse. Wofür genau Fördermittel in Anspruch genommen werden können, sollte in Ruhe geklärt werden. Denn es gibt inzwischen Dutzende Programme, die mitunter kombiniert werden dürfen. Ansprechpartner sind in der Regel die Hausbanken. Allerdings machen die wenigsten Kreditinstitute von sich aus auf die Förderoptionen aufmerksam. Daher ist Eigeninitiative gefragt.

Die meisten Förderprogramme richten sich an (angehende) Immobilienbesitzer, die sich Gedanken um den Energieverbrauch machen. Das reicht vom Bau einer Solaranlage, über den Heizkessel bis hin zur Dämmung. Besondere Anreize werden für sogenannte Niedrigenergiehäuser gewährt. Doch auch dafür, dass Wohneigentum gekauft wird, gibt es Fördermaßnahmen. Es lohnt sich also, sich rechtzeitig zu informieren, um die Kostenlast zu minimieren. Um auch hier ein Beispiel zu nennen:

• Für energieeffizientes Bauen gibt es bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) das Programm 153. Hierbei handelt es sich um einen günstigen Kredit über 50.000 Euro je Wohneinheit. Davon sind bis zu 5.000 Euro als Tilgungszuschuss vorgesehen.

Die Finanzierung: der Kreditvergleich

Die beste Möglichkeit, bei der Baufinanzierung zu sparen, ist und bleibt jedoch der Kreditvergleich. Banken und Bausparkassen arbeiten mit unterschiedlichen Konditionen. Daraus ergeben sich unterschiedlich hohe Kosten. Dabei gilt schlichtweg: Je günstiger Baugeld aufgenommen wird, desto schneller ist man schuldenfrei bzw. je mehr kann man sich leisten. Dabei zählt jeder Parameter, allen voran die Zinsen. Wer nun glaubt, es komme nur auf die Zahl vor dem Komma an, der irrt. Schon Differenzen im Zehntelprozentbereich können das Budget entlasten, weil sich der Unterschied Monat für Monat bemerkbar macht – und das über einen vergleichsweise langen Zeitraum.

Weitere Aspekte, die bei einem Baufinanzierungsvergleich beachtet werden sollten, sind unter anderem die Option, kostenfrei Sondertilgungen leisten zu dürfen, und die Bereitstellungszinsen. Sondertilgungen sind insofern interessant, weil sie die Kreditlast verringern. Nur muss geklärt werden, ob es möglich ist, ab und an zusätzlich zu den Raten einen größeren Betrag zurückzuzahlen (etwa eine Erbschaft), und ob damit Kosten verbunden sind. Ähnlich verhält es sich bei den Bereitstellungszinsen. Sie werden erhoben, wenn der Kredit zwar bewilligt, aber noch nicht ausgezahlt wurde. Die bereitstellungszinsfreie Zeit variiert von etwa drei bis neun Monaten. Danach werden dann Zinsen fällig, die bis zu drei Prozent per anno betragen.

Der Kreditantrag: die Unterlagen

Sobald alle Berechnungen erfolgt sind, die Fördermöglichkeiten ausgelotet wurden, die Zahlen feststehen und per Vergleich der passende Anbieter gefunden wurde, kommt der Zeitpunkt, an dem es ernst wird: der Antrag für die Immobilienfinanzierung. Die meisten Daten, die von den Banken und Bausparkassen benötigt werden, können eins zu eins aus der vorherigen Finanzplanung übernommen werden. Um sich selbst ein Bild machen zu können, verlangen die Unternehmen allerdings Belege.

Zu den Unterlagen, die angefordert werden, zählen Ausweiskopien, Einkommensnachweise, Arbeitsverträge, Wertpapierauflistungen, Steuerbescheide, Kontoauszüge und Kreditverträge (falls schon ein Kredit bedient wird). Darüber hinaus werden ein Lageplan der Immobilie, die Baubeschreibung, die Gesamtkostenaufstellung, der Grundbucheintrag, die Baugenehmigung und eine Brandversicherungspolice angefordert. Welche Papiere genau eingereicht werden müssen, teilen die Banken mit. Sie stellen häufig eine Checkliste zur Verfügung, damit nichts übersehen wird und von Anfang an alles reibungslos läuft.

Fazit und Tipps zur Finanzplanung

Eine Immobilienfinanzierung ist sicherlich kein Spaziergang, sondern ähnelt eher einem Marathon. Damit Bauherren nicht schon frühzeitig die Puste ausgeht, sollten sie Schritt für Schritt vorgehen und sich mit der Finanzplanung ausreichend Zeit lassen. Die Kalkulation ist das A und O. Erst daraus ergibt sich, welche Möglichkeiten bestehen und wie der Traum vom Haus umgesetzt werden kann.

Folgende Tipps sollte man im Vorfeld einer Baufinanzierung beherzigen:

• Sowohl die Übersicht zum Eigenkapital als auch die Einnahmen-Ausgaben-Liste sind maßgeblich für den späteren Kredit. Das heißt: Fehler, die hier gemacht werden, können die Pläne zunichtemachen. Daher gilt es, in Ruhe zu rechnen und die rosarote Brille abzunehmen.
• Dutzende Fördertöpfe von ebenso vielen Geldgebern sorgen anfangs für Verwirrung. Wenn man sich ein wenig mit der Materie befasst und von einem Experten beraten lässt, schafft man Klarheit und kann die Kosten merklich reduzieren.
• Ein Kreditvergleich kostet nicht viel Zeit, darf aber auch nicht übers Knie gebrochen werden. Denn abgesehen vom Zins gibt es mit der Sondertilgungsoption und weiteren Gebühren einige Faktoren, die den Immobilienkredit maßgeblich prägen.
• Bauherren sollten sich auch Gedanken über die Zinsbindung und die anfängliche Tilgung machen. Bei günstigem Baugeld kann sich eine lange Vertragslaufzeit durchaus rentieren und mit einer höheren Tilgungsrate gearbeitet werden. Hier gilt es, ein wenig zu experimentieren.
• Ordnung ist das halbe Leben. Das gilt umso mehr für die Baufinanzierung. Ein Ordner, in dem alle Papiere und Berechnungen aufgehoben werden, ist besser als eine Loseblattsammlung, die im Laufe der Zeit immer undurchsichtiger wird.

Redaktioneller Hinweis
Diese Informationen wurden Ihnen von der Redaktion des Portals Immobilienfinanzierung.com zur Verfügung gestellt. Aktuelle Finanzierungskonditionen können Sie unter https://www.immobilienfinanzierung.com/immobilienfinanzierung-vergleich.html einsehen.