Grundstücke in Großstädten und Metropolregionen sind aufgrund der Nachfrage am teuersten. Einfluss auf den Preis haben jedoch auch Faktoren wie Größe, Nutzbarkeit und Bodenbeschaffenheit, denn ungünstiger Baugrund wirkt sich auf die Kosten für den Hausbau aus.
Lage, Bodenbeschaffenheit, Topographie, Zuschnitt, Größe, Nutzbarkeit und Nachfrage bestimmen maßgeblich den Preis für ein Grundstück. Daher unterscheiden sich die Preise zwischen Stadt, Umland und Land. Zudem spielt die Kaufkraft eine Rolle. Städte mit einer hohen Kaufkraft sind teuer als Städte mit geringerer Kaufkraft. Wenn die Bodenbeschaffenheit oder der Zuschnitt ungünstig ist, reduziert dies den Preis. Aufgrund dieser unterschiedlichen Faktoren können die Baupreise auch innerhalb einer Region oder Stadt voneinander abweichen. Als Basis für die Bewertung eines Grundstücks gilt die Grundstückswerteermittlung.
Grundstückswertermittlung
Eine gesetzliche Grundlage für den Wert von Grundstücken gibt die Immobilienwertermittlungsverordnung. Ein Richtwert ist der Bodenrichtwert, der sich aus dem Durchschnitt der erzielten Kaufpreise in einer festgelegten Region innerhalb eines bestimmten Zeitraums ergibt. Der Bodenrichtwert wird von den Gemeinden festgelegt und regelmäßig überprüft sowie meist frei zugänglich online veröffentlicht. Der Bodenrichtwert gibt eine Orientierung für den Grundstückswert, um Transparenz zu schaffen, ist jedoch nicht bindend, denn er berücksichtigt nicht die individuellen Eigenschaften eines Grundstücks sowie die allgemeine Nachfrage.
Kaufkraft und Nachfrage
Die Kaufkraft, also das verfügbare Einkommen, bestimmten den Preis und treiben in manchen Regionen die Grundstückspreise nach oben. Die Kaufkraft nach MB-Research ist im Großraum München, Bodenseekreis, Lörrach, Esslingen, Böblingen, Erlangen, Mainz, Frankfurt, Düsseldorf und Hamburg am höchsten. Zudem beeinflusst die Nachfrage den Preis, denn Bauland ist ein begrenztes Gut. Berlin ist eine attraktive, wachsende Stadt, so dass die Nachfrage die Preise treibt. Insgesamt steigen in deutschen Städten und Ballungszentren die Grundstückspreise weiter.
Infrastruktur
Je besser die Infrastruktur mit Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Kinderbetreuungseinrichtungen, Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und eine gute medizinische Versorgung ist, umso höher sind die Grundstückspreise. Manche Bauherren ziehen jedoch gesunde Luft, wenig Lärm, wenig Verkehr vor und sind damit im Umland mit weniger teuren Grundstücken glücklich.
Bodenbeschaffenheit und Erschließungszustand
Für die Statik und eventuelle Kosten für die Vorarbeiten wie Säuberung oder Rodung des Bodens ist ein Gutachten des Bodens notwendig. Besonders weiche Böden eignen sich weniger als Baugrund oder erfordern ein solideres Fundament. Altlasten, die beseitigt werden müssen, mindern den Preis. Auch wenn ein bestehendes Grundstück geteilt wird, sollte ein Bodengutachten vorgenommen werden, denn die Bodenbeschaffenheit kann sich auch auf kleinem Raum unterscheiden. Zudem wird der Erschließungszustand beim Preis berücksichtigt. Man unterscheidet zwischen unerschlossenen, teilerschlossenen und erschlossenen Grundstücken. Ein voll erschlossenes Grundstück ist komplett an die Gas- und Stromversorgung sowie Abwasserableitung angeschlossen.
Grundstücksgröße
Auch die Größe eines Grundstückes bestimmt den Quadratmeterpreis. Grundstücke mit einer Fläche von 300 bis 400 Quadratmetern sind sowohl von der Fläche als auch im Preis pro Quadratmeter am günstigsten. Grundstücke von 400 bis 800 Quadratmeter sind am teuersten. Bauland mit einer Fläche ab 800 Quadratmetern ist in der Regel wieder günstiger.
Ausrichtung, Zuschnitt und Bebaubarkeit
Die Ausrichtung des Hauses auf dem Grundstück ist auch ein entscheidendes Kriterium. Nach Süden ausgerichtete sonnige Grundstücke bringen viel Licht ins Haus, heben die Wohnqualität und ermöglichen auch die optimale Nutzung einer Photovoltaikanlage zur Stromversorgung. Der Zuschnitt und der Neigungsgrad des Geländes wirken sich auf den Haustyp aus. Eine große verwinkelte Fläche kann weniger ideal sein als ein kleineres Grundstück mit einem praktischen Zuschnitt. Eine starke Hanglage schränkt ebenso ein. Schließlich bestimmen die Vorgaben der Stadt die Grundfläche und Höhe des Hauses. Einschränkungen im Bebauungsplan reduzieren die Bebaubarkeit und den Preis.
Vergleich nach Bundesländern
Im Vergleich zwischen den Bundesländern führt Hamburg mit den teuersten Grundstücken das Ranking mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 600 Euro bis 700 Euro an. an. Dann folgen Berlin mit 300 Euro bis 793 Euro, Bayern mit 416 Euro bis 425 Euro, Baden-Württemberg mit 1o4 Euro bis 428 Euro, Bremen mit 103 bis 451 Euro, Hessen mit 64 Euro bis 470 Euro, Nordrhein-Westfalen mit 110 Euro bis 252 Euro, Rheinland-Pfalz mit 42 Euro bis 160 Euro, Schleswig-Holstein mit 247 Euro bis 604 Euro, das Saarland mit 58 Euro bis 157 Euro, Niedersachen mit 63 Euro bis 133 Euro, Sachsen mit 65 Euro bis 218 Euro, Brandenburg mit 184 Euro bis 289 Euro, Thüringen mit 38 Euro bis 112 Euro, Mecklenburg-Vorpommern mit 30 Euro bis 151 Euro und Sachsen-Anhalt mit 50 Euro bis 98 Euro. Innerhalb der Bundesländer gibt es wiederum große Unterschiede, da der Durchschnittspreis in den Metropolen über dem des Bundeslandes liegt.
Vergleich Großstädte
Die teuersten Städte sind Hamburg mit 600 Euro bis 714 Euro pro Quadratmeter, München mit 85 Euro bis 329 Euro, Stuttgart mit 84 Euro bis 954 Euro, Frankfurt mit 42 Euro bis 777 Euro, Berlin mit 416 Euro bis 739 Euro, Düsseldorf mit 600 Euro bis 888 Euro, Köln mit 458 Euro bis 736, Dresden mit 243 Euro bis 502 Euro, Leipzig mit 157 Euro bis 986 Euro, Hannover mit 601 Euro bis 1.000 Euro.
Vergleich Landkreise Umland und ländliche Regionen
Die Sparda Bank Wohnstudie 2019 hat ermittelt, dass die zehn teuersten Landkreise in Westdeutschland im Großraum München liegen: Landkreis München, Starnberg, Ebersberg, Fürstenfeldbruck, Miesbach, Bad Tölz-Wolfratshausen, Dachau, Garmisch-Partenkirchen, Freising, Rosenheim. Die zehn teuersten in Ostdeutschland liegen um Berlin: Oberhavel, Havellan, Potsdam-Mittelmark, Vorpommern-Rügen, Dahme-Spreewald.
Im Umland teurer Städte wie Hamburg oder Berlin können Bauherren günstigere Grundstücke finden. Zum Beispiel kostet in Stade bei Hamburg der Quadratmeter etwa 26,19 Euro, in Bernau bei Berlin zwischen 17,58 € und 350 Euro, im Landkreis Solingen nahe Düsseldorf 254 Euro, in der Nähe von Frankfurt im Main-Kinzig-Kreis 65 Euro bis 300 Euro oder in Büdingen 80 Euro bis 150 Euro.
Mittelgroße Städte
In so genannten mittelgroßen Städten sind die Preise moderat. Zum Beispiel kostet der Quadratmeter Baugrund in Trier zwischen 54,55 Euro und373 Euro, in Oberhausen zwischen 165 Euro und 219 Euro, in Salzgitter zwischen 90,91 Euro und 155 Euro, in Duisburg zwischen 120 Euro und 583 Euro, in Remscheid zwischen 196 Euro und 241 Euro, in Jena zwischen 61 Euro und 325 Euro, in Halle/Saale zwischen 176Euro und 631 Euro, in Erfurt 142 Euro zwischen 456 Euro und in Magdeburg zwischen 143 Euro und 417 Euro.
Die Grundstückspreise sind im Umland und ländlichen Regionen oft deutlich niedriger als in großen Städten. Daher können Bauherren auch im Umland von beliebten Städten bezahlbare Grundstücke finden und ein Massivhaus zu mietähnlichen Konditionen bauen.