Am Donnerstag, den 3. Juli 2014, tagte der Rat der Europäischen Zentralbank unter Leitung von Mario Draghi und gab seine Entscheidung über die Leitzinsen bekannt. Die Zinssätze für die Ausleihungen von Banken, die sog. Spitzenrefinanzierungsfazilität, blieb unverändert bei 0,10 % – was den historischen Tiefstand der Zinsen fortschreibt. Die EZB setzt damit die bis ins Jahr 2005 zurückgehende Politik fort, dass sie alle Maßnahmen ergreift (Originalzitat: „all what it takes“), um die Wirtschaft zu stabilisieren und den Euro-Raum zu verteidigen.
Der tagesaktuelle Ausblick auf die Hypothekenzinsen kann deshalb von der Ausgangsbasis unveränderter Geldbeschaffungskosten der Banken ausgehen. Die Geldanlagezinsen für die Menschen werden niedrig bleiben, ebenso wenig Spielraum besteht für die Erhöhung der Immobilienzinsen. Wer sich jetzt für den Kauf und die Finanzierung von Immobilien interessiert, der sollte allerdings auf alle Bestandteile der Kosten des Kaufs von Immobilien achten. Dazu gehören: Die Zinskosten, die Kosten für die Tilgung und nicht zu unterschätzen: Der Kaufpreis.
Werfen Sie deshalb einen Blick auf das, was alle diejengen tun können, die eine Immobilie erwerben möchten oder schon gekauft haben.
Die Niedrigzinsphase als Schlüssel zur schnelleren Abzahlung
Wer vor einigen Jahren einen Immobilienkredit abgeschlossen hat, der zahlt meist mehrere Prozent mehr, als der vergleichbare Kredit heute kosten würde. Gehen Sie deshalb wie folgt vor, um schon bald Zinsen einsparen und schneller die Immobilie abgezahlt zu haben:
- Prüfen Sie, welche Kündigungsmöglichkeiten oder Sondertilgungen des „Altdarlehens“ möglich sind. Meist können Sie erhebliche Sondertilgungen sogar kostenfrei vornehmen.
- Starten Sie einen Immobilienfinanzierungsvergleich im Internet und geben Sie als Verwendungszweck die Ablösung eines bisherigen Darlehens an. Dann weiß der Kreditgeber, dass Sie kein neues Risiko darstellen, sondern wirtschaftlich clever denken und das neue Zinsniveau sichern möchten.
- Vergleichen Sie den Angebotszinssatz mit dem bisherigen Zinssatz.
Das kostet Sie vielleicht eine halbe Stunde Zeit und Sie können jede Menge Einsparpotenzial ausschöpfen. Wenn Sie die bisher Ihre Immobilie finanzierende Bank nicht wechseln möchten, dann können Sie bei der Bank nachfragen: Wie sehen die Konditionen für eine Umschuldung aus. Unter Umständen können Sie sogar ohne viel Aufwand die Finanzierung einfach innerhalb der eigenen Bank umschulden.
Eine weitere Idee ist das sog. „Forward-Darlehen“: Läuft die Zinsbindung Ihres bisherigen Kredits in wenigen Monaten aus, dann können Sie sich schon jetzt die Konditionen der jetzigen Niedrigzinsphase sichern. Dann verhandeln Sie mit der bisherigen Bank oder einem neuen Kreditgeber bereits heute alle Bedingungen. Lassen sich den Kredit aber nicht jetzt, sondern exakt zur Fälligkeit des bisherigen Darlehens auszahlen. Damit schließen Sie jegliches Kostenänderungsrisiko aus, welches sich aus einer veränderten Bewertung des Immobilienmarktes in den nächsten Monaten ergeben kann.
Jedoch ist diese Darlehensform nicht ganz ohne Risiko, da niemand mit Sicherheit in die Zukunft sehen kann. Ob ein Forward-Darlehen für einen selbst wirklich sinnvoll sollte in einem persönlichen Beratungsgespräch näher erläutert werden.
Niedrige Zinsen sind nur eine Seite der Medaille
Ein bei einem Vergleichsportal eingeholtes Angebot für eine Immobilienfinanzierung im Münchner Stadtgebiet ergab einen effektiven Zinssatz zwischen knapp unter 1,4 bis 2,4 %, bei einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent.
Im Klartext bedeutet dies: Die Hypotheken-Zinsen liegen nahe bei oder unterhalb der gefühlten Inflationsrate.
Diese unglaublich günstigen Finanzierungszinsen sind allerdings nur eine Seite der Medaille des Immobilienkaufs. Die niedrigen Zinsen und die Tatsache, dass Wohneigentum damit für breitere Bevölkerungsschichten erschwinglich wird, sorgen für eine erheblich steigende Nachfrage. Der letzte Woche von der .comdirect Bank veröffentlichte Stimmungsindex für die Baufinanzierung erreichte mit 133 Punkten seinen bisherigen Höchststand.
Seit der erstmaligen Messung dieses Indexes im Jahr 2008 wurde niemals ein höherer Wert verzeichnet.
Diese allgemeine Zustimmung zu Wohneigentum lässt sich auch anhand der Immobilienangebote der Tageszeitungen vergleichen. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Neubauten in vergleichbaren Lagen steigen teilweise erheblich an,weshalb sich die Marktbeobachter auch nicht einig sind, ob wir es schon mit einer Immobilienblase zu tun hätten. So warnte die Bundesbank-Vizepräsidentin Claudia Buch in einem beeindruckenden Interview in der Zeit, dass die Immobilienpreise ihrer Beobachtung nach um 25 (!) Prozent zu hoch wären.
Wenn Immobilienkäufer einen höheren Kaufpreis bezahlen, dann verteuern sich nicht nur die Beschaffungskosten der Immobilie. Hält das Eigenkapital mit den gestiegenen Anforderungen nicht Schritt, dann kann der Immobilienkredit aus zwei Gründen teurer werden:
- Die sog. Beleihungsgrenze wird überschritten. Viele Banken sehen einen Immobilienkauf mit einem zu wenig an Eigenkapital sehr kritisch und verlangen beispielsweise ab einem Finanzierungsvolumen von 50 oder 60 Prozent des Kaufpreises einen Zinszuschlag.
- Die Banken könnten sich in ihrer Bewertung der Meinung anschließen, dass die Preise zu hoch wären. Und deshalb den Immobilienkauf an sich als risikoreicher einstufen.
Schätzen Sie den Kaufpreis in nur wenigen Schritten richtig ein
Der erste, richtige Schritt zu einer Immobilie ist etwas, was unsere Redaktion als Bauchgefühl bezeichnen würde: Möchte ich noch in fünf bis zehn Jahren in diesem Ort wohnen – wie sieht es mit den Einrichtungen aus, die ich heute und in Zukunft benötige. Sind Großprojekte wie Autobahnen oder große Firmenansiedlungen geplant.
Wer dann ja zu einer Immobilie sagen könnte, der kommt ohne eine Bewertung der Fairness des Kaufpreises nicht aus. Diese sollte die folgenden Aspekte umfassen:
- Wie hoch ist der Quadratmeter-Preis der Immobilie?
- Höhe der Nebenkosten beispielsweise durch Hausverwaltung oder gar einen Concierge-Service und weitere Leistungen. Die sich schön anhören aber im Endeffekt ganz schön summieren werden?
- Wie war die Preisentwicklung der letzten Jahre?
- Wie sehen die Zukunftsaussichten der Region aus? Gibt es Zuzug oder handelt es sich um ein strukturschwaches Gebiet?
- Wie hoch ist der Kaufpreis im Vergleich zu einer realistisch erzielbaren Vergleichsmiete?
Wenn Sie beim Immobilienkauf gründlich analysieren, dann sind Sie Ihrer Traumimmobilie schon einen bedeutenden Schritt näher. Bedenken Sie beim Kauf von privat oder vom Bauträger immer: Die Verkaufspreise für Immobilien sind staatlich nicht festgelegt, es besteht also durchaus Verhandlungsspielraum.