Mieter oder Vermieter: Instandhaltung von Mietobjekten

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Bei der Schließung eines Mietvertrages, sei es für Wohnzwecke oder für Gewerbezwecke, ist es unbedingt darauf zu achten, welche Instandhaltungspflichten des betreffenden Mietobjektes dem Mieter bzw. dem Vermieter obliegen. Manche Instandhaltungsfälle sind durch das Mietgesetz klar definiert, wobei es in Einzelfällen die Instandhaltungspflichten in der Grauzone liegen und nur durch vertragliche Vereinbarungen klar geregelt werden können.

Wenn es sich um eine Instandhaltung eines Mietobjektes handelt, werden folgende Aspekte unterschieden: Inspektion, Wartung und Instandsetzung.

Ein Mietobjekt instand halten bedeutet, sich für ein Baugebäude angemessen sorgen, so dass es keine Schäden entstehen oder solche beseitigt werden.

Die Inspektion heißt Aufdeckung und Beurteilung des Ist-Zustandes von Immobilien und Mietobjekten. Bei der Wartung geht es um Maßnahmen, die zur Bewahrung des Sollzustandes eines Mietobjektes ausgeführt werden. Und, schließlich, die Instandsetzung bedeutet alle Maßnahmen zur Beseitigung von Schäden eines Mietobjektes und damit Wiederherstellung des Soll-Zustandes.

Ferner ist es zu unterscheiden, ob ein Mietobjekt für Wohnzwecke oder für Gewerbezwecke gemietet ist, woraus sich unterschiedliche Pflichten für den Mieter und Vermieter ergeben.

Wohnraummietvertrag: Mieter vs. Vermieter

Gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter das Mietobjekt dem Mieter in einem zum vertragsgemässen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und es während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Wenn ein Mietobjekt für die Wohnzwecke vermietet bzw. gemietet wird, gilt das Wohnraummietrecht, welches den Mieter fast nur mit Schönheitsreparaturen belastet.

Dabei geht es um das Streichen des Fußbodens, Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, Innen- und Außenfenster, Innen- und Außentüren, Heizröhre mit Heizkörper. Alle anderen Arbeiten obliegen dem Vermieter.

Die Instandhaltungsmaßnahmen beziehen sich nicht nur auf das Mietobjekt, sondern betreffen auch auf die umliegenden Mietgrundstücke.

Gewerbemietvertrag: Mieter vs. Vermieter

Während das Wohnraummietrecht es bezweckt, den als sozial schwächer geltenden Mieter zu schützen, besteht beim Gewerbemietrecht keinen Grund dafür. Bei der Gestaltung des Gewerbemietvertrages hat der Vermieter größere Gestaltungsfreiheit und kann mithilfe von Einzelvereinbarungen viele Pflichten auf den Mieter übertragen.

Man unterscheidet zwischen den formularmäßigen Klauseln (AGB), die vom Vermieter fest vorgegeben sind und auf die der Mieter keinen Einfluss nehmen kann, und den individuellen Vereinbarungen, die in Einzelfällen verhandelt werden.

Instandhaltungsmaßnahmen für Wohnraumzweck

Beispiele für die Instandhaltungsmaßnahmen, die auf jeden Fall dem Vermieter obliegen, sind folgende:

  • Wartung der Heizungsanlagen
  • Austausch von Thermostatventilen an Heizkörpern
  • Erneuerung des Heizungskessels
  • Wartung des Wasserfilters
  • Wartung der Lüftungsanlage
  • Reinigung von Dachrinnen, Regenfallrohren
  • Beseitigung von Ungezieferbefall
  • Spülung von Entwässerungsleitungen
  • Anbringen eines Schutzanstriches auf die Fassade
  • Erneuerung der Dachabdichtung
  • Reparatur einer Gegensprechanlage
  • Austausch von rostenden Außengeländern

Wenn der Vermieter gegen seine im BGB vorgeschriebene Hauptpflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2) verstößt, kann der Mieter nach § 536 BGB eine Mietminderung verlangen.

Instandhaltungsmaßnahmen für Gewerbezwecke

Wie oben bereits erwähnt wurde, können fast alle Pflichten auf den Mieter überwälzt werden. Dennoch ist es grundsätzlich davon auszugehen, dass eine umfassende Übertragung aller Instandhaltungspflichten auf den Mieter nicht möglich ist, denn sonst würde der Mieter genau so viel für das Mietobjekt haften wie ein Eigentümer.

Die Formulierung von AGB „Dem Mieter obliegt die Instandhaltung des gesamten Objekts einschließlich der Schönheitsreparaturen“ ist als unwirksam zu beachten.

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3 thoughts on “Mieter oder Vermieter: Instandhaltung von Mietobjekten”

  1. Chris sagt:

    Super Artikel. Beschreibt kurz und Knapp alles, was wichtig ist. Wie sieht das eigentlich mit den Rauchmeldern aus? Bei uns ist das ab nächstem Jahr Pflicht. Hat der Vermieter für diese Kosten aufzukommen?

  2. Christian sagt:

    Super erklärt. Besten Dank dafür.
    Nur wie ist jetzt der Stand mit den Rauchmeldern, werden die Kosten vom Vermieter getragen bzw. übernommen?

  3. Daniel sagt:

    Erstmal danke für den super Artikel 😀
    Soweit ich bescheid weiß zahlt der Vermieter die neuen Rauchmelder. Auch bei mir selber war das der Fall, der Vermieter hat die Kosten für die neuen Rauchmelder getragen. Allerdings kann es hier bestimmt von Bundesland zu Bundesland abweichungen geben wie immer in Deutschland.
    MfG Daniel

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