Nicht selten kommt es vor, dass ein Mieter Schäden in seiner Wohnung vorfindet und dennoch die volle Miete zahlen muss. Wenn ein Mangel oder ein Schaden jedoch größere Auswirkungen hat, kann dies unter Umständen zu einer Mietminderung berechtigen. Doch ist eine Mietminderung auch rückwirkend möglich? Der folgende Text klärt auf.
Stellt ein Mieter einen Mangel, wie beispielsweise Schimmelbefall im Bad fest, versucht dieser in der Regel selbst etwas gegen solche Schäden zu unternehmen. Oft wird auch einfach abgewartet, wie schlimm der Schaden tatsächlich ist und ob dieser sich noch ausweitet. Gerade im Falle von Schimmelbefall in der Wohnung, kann der Schaden jedoch erhebliche Auswirkungen auf die Lebensqualität in der Wohnung oder sogar auf die Gesundheit der Mieter haben. In einem solchen Fall steht der Mieter vor der Frage, ob eine Mietminderung auch noch rückwirkend geltend gemacht werden kann.
Generell gilt, dass zwar das Mietminderungsrecht mit dem Zeitpunkt einsetzt, zu dem der Mangel auftritt, aber die Miete erst nach der Anzeige beim Vermieter tatsächlich gekürzt werden kann. Das bedeutet, dass zunächst eine sogenannte rückwirkende Mietminderung ausgeschlossen ist. Hierbei sieht das BGB im §536 jedoch eine Ausnahme vor. Demnach ist eine rückwirkende Mietminderung immer dann zulässig, wenn der Vermieter Kenntnis von dem Schaden hat, diesen jedoch versucht zu verschleiern. Um die Mietminderung dann rückwirkend geltend zu machen, muss dieser laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs jedoch nicht nur den konkreten Mangel kennen sondern auch sein konkretes Erscheinungsbild und die Art der Auswirkung auf die Wohnung. Kann der Mieter den Schaden lediglich grob abschätzen, wird sich eine Mietkürzung nicht durchsetzen.
In einigen Fällen ist sich der Mieter nicht sicher darüber, inwieweit der Mangel die vertragliche Nutzung der Wohnung einschränkt. Hierbei kann eine Zahlung unter Vorbehalt möglich gemacht werden. Der Vorteil hierbei liegt darin, dass der Mieter sich seine Rechte vorbehalten kann. Setzt er seinen Vermieter erst einige Monate später über den Mangel in Kenntnis, kann er die Miete zumindest für den zukhaünftigen Zeitraum kürzen. Die Miete rückwirkend zurückzufordern kann für den Mieter aber auch problematisch werden. Das ist der Fall, wenn dieser trotz Kenntnis über den Mangel weiterhin Miete zahlt, diese jedoch später beim Vermieter zurückfordert. Zudem gibt es verschiedene Voraussetzungen für eine rückwirkende Mietminderung.
Eine Mietminderung kann beispielsweise geltend gemacht werden, wenn der Mieter den Mangel erst innerhalb des Mietzeitraums, also nach Einzug feststellt. Voraussetzung dabei ist, dass der Mangel auch von Anfang an bestanden hat. Tritt er stattdessen erst während des Mietzeitraums ein, wird es schwer, eine rückwirkende Mietminderung zu erzielen. Zahlt der Mieter die Miete jedoch weiter, weil er auf eine zeitnahe Beseitigung hofft oder weil der Vermieter einer Mängelbeseitigung zugesichert hat, kann eine Mietminderung hingegen rückwirkend geltend gemacht werden. Zudem besteht bei der Mietminderung eine Verjährungsfrist. Diese beträgt in der Regel drei Jahre, dabei liegt der Beginn mit dem Ende des Jahres in dem der Mangel festgestellt wurde. Endgültig erlischt das Recht auf die Mietminderung jedoch erst nach 10 Jahren.
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